To Nha Notes | May 1, 2021, 12:11 p.m.
1. Thu nhập kinh doanh ròng (Net Operating Income)
Là số tiền bạn thu được sau khi đã trả các khoản thế chấp và các khoản phí tổn. Được gọi tắt là NOI (Net Operating Income).
Công thức tính:
NOI = Tổng-thu-nhập-thực-sự - Chí-phí-vận-hành
2. Tỷ lệ vốn hóa (cap rate)
Là nguồn thu mà bạn mong đợi từ việc đầu tư mà bạn trả tất cả bằng tiền mặt.
Công thức tính:
cap-rate = NOI/giá-bán-BĐS
Ví dụ: lấy tổng thu nhập trái phiếu thường niên chia cho giá trị của trái phiếu ta được tỷ lệ vốn hóa.
Chúng ta tìm những bất động sản có lời khi có tỷ lệ vốn hóa từ 8%.
Giả sử thu nhập cho thuê một căn hộ là 120 triệu/năm (10triệu VNĐ/tháng). Khi đó chúng ta chỉ nên mua luôn căn hộ này nếu giá bản chỉ
120,000,000/0.08 = 1,500,000,000 (1.5 tỷ VNĐ)
Nhưng hiện tại, để có thể cho thuê với giá này, chúng ta phải mua căn hộ giá khoảng 3 tỷ. Khi đó tỷ lệ vốn hóa chỉ đạt 4%.
Lưu ý: tài sản càng đáng tin thì tỷ lệ vốn hóa càng thấp. Chúng ta thường dùng tỷ này khi bán ra.
3. Tỷ lệ lời trên vốn (cash-on-cash return)
Tỷ lệ này cho biết tốc độ lấy lại tiền nhanh đến mức nào. Vì chúng ta cần tái đầu tư vào nhiều hợp đồng hơn.
Công thức tính:
cash-on-cash-return = dòng-tiền-hằng-năm/chi-phí-mua-BĐS
Trong đó:
dòng-tiền-hằng-năm = NOI - lãi-vay-phải-trả
chi-phí-mua-BĐS: là tiền mặt phải trả ban đầu và các phí tổn khác.
Lưu ý: Chúng ta chỉ có lời khi tỷ lệ này từ 10%. Chúng ta thường dùng tỷ này khi mua vào.
4. Hệ số năng lực trả nợ
Hệ số này cho biết NOI có thể trả được bao nhiêu lần nợ.
Hệ-số-năng-lực-trả-nợ = NOI/nợ-phải-trả